A reforma de apartamento é um processo que, ao contrário da reforma de uma casa, exige uma série de documentações para a aprovação do síndico. O desafio do arquiteto é identificar todas as mudanças necessárias e apresentar essas informações de forma clara em um laudo técnico.
Após a aprovação, começa a fase de proteger o imóvel, derrubar as paredes e lidar com a ansiedade do cliente… Ufa! Mas, no final, ver a alegria dos moradores faz tudo valer a pena, não é mesmo?
Para te ajudar a realizar uma reforma de apartamento perfeita, vamos ensinar como elaborar um laudo técnico e apresentar 13 passos essenciais para a obra. Acompanhe!
O que é laudo técnico para reforma de apartamento?
Reforma de apartamento só pode ser concretizada com a apresentação de um laudo técnico – Foto: Shutterstock
A NBR 16.280/2015 – Reformas em Edificações – Sistema de Gestão de Reformas – Requisitos, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), estabelece que a reforma de um apartamento só pode ser realizada com a apresentação de um laudo técnico e um plano de reforma ao síndico.
Essa exigência, no entanto, não se aplica apenas em casos específicos, como pintura ou troca de gesso. Confira as situações em que o morador deve apresentar o laudo técnico para realizar a reforma de apartamento:
- instalação de equipamentos industriais e de sistemas de gás;
- alterações de sistemas hidráulicos/sanitários;
- instalação de ar-condicionado;
- trocas de revestimentos e esquadrias;
- mudanças estruturais;
- envidraçamento de sacadas.
Essa obrigatoriedade da ABNT tem como objetivo evitar os danos causados por reformas de apartamentos mal executadas e trazer mais segurança para os moradores durante o processo.
Como criar um laudo técnico para reforma de apartamento?
Laudo técnico para reforma de apartamento precisa apresentar uma linguagem clara e de fácil compreensão – Foto: Shutterstock
O laudo técnico para reforma de apartamento precisa ser feito pelo arquiteto ou engenheiro responsável, que também deve apresentar o plano de reforma e o RRT (ou ART). Mas, afinal, o que é preciso incluir no laudo técnico?
O laudo técnico é um documento científico e, por isso, deve ser impessoal e redigido na terceira pessoa. Como será lido por pessoas leigas, que podem não entender os termos técnicos da construção civil, é fundamental que apresente uma linguagem clara e acessível.
Cada profissional pode elaborar o laudo de acordo com as informações que considera importantes para a aprovação, mas alguns dados são essenciais, como:
- capa;
- sumário;
- introdução com dados do cliente (nome, RG), RRT e contexto da reforma de apartamento;
- projetos e documentos analisados para a proposta de reforma de apartamento;
- lista de elementos gráficos (figuras, tabelas, quadros);
- planta baixa do apartamento;
- relatório fotográfico com os ambientes que serão reformados;
- detalhamento sobre risco ou não de dano estrutural;
- referências utilizadas;
- conclusão;
- anexos (RRT assinado, tabela de informações sobre os prestadores de serviço, entre outros).
Reforma de apartamento: por onde começar?
Agora que você já sabe como emitir um laudo técnico de reforma de apartamento, descubra o passo a passo para entregar uma obra perfeita!
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Proteja o apartamento
O primeiro passo da reforma de apartamento é proteger os ambientes – Foto: Shutterstock
Seja o apartamento pequeno, médio ou grande, o primeiro passo de qualquer reforma é proteger o ambiente. Como a obra gera muita sujeira, é importante utilizar materiais como jornal, papelão e plásticos para proteger as superfícies. Dessa forma, a limpeza final vai ser mais fácil e rápida.
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Comece a demolição
Se o projeto envolve a mudança do layout do apartamento, a próxima etapa é a demolição das paredes. Em reformas de apartamentos pequenos, é comum que o arquiteto sugira reconfigurações para otimizar o espaço.
No entanto, essa fase pode trazer surpresas inesperadas, como vigas ocultas ou erros no projeto original. Nesses casos, o ideal é se preparar para ajustes e soluções rápidas para minimizar imprevistos ao longo da obra.
Saiba que é importante evitar o acúmulo de material em um único ponto do apartamento, já que o peso pode comprometer a estrutura do prédio. O recomendado é espalhar os sacos de lixo ao longo do apartamento.
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Faça o descarte do entulho
É essencial fazer o aluguel de caçambas para descartar o entulho da reforma de apartamento – Foto: Shutterstock
O descarte correto do entulho é um ponto essencial na reforma de apartamento. Por isso, é necessário fazer o aluguel de caçambas que levam o material descartado nos aterros credenciados pela prefeitura.
Lembre-se de que deixar o material na calçada ou terrenos vazios na vizinhança é um ato passível de multa, além de ser prejudicial ao meio ambiente.
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Inicie a reconstrução
Agora que o apartamento está livre dos entulhos, começa a etapa de construção de novas paredes. O arquiteto vai indicar o melhor material para realizar a nova vedação, que pode ser tijolo, drywall, entre outros.
Essa parte da reforma de apartamento dá uma nova configuração ao layout e permite o início da execução dos projetos complementares.
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Realize a instalação elétrica
O eletricista precisa analisar o projeto elétrico na reforma de apartamento – Foto: Shutterstock
Grande parte das reformas de apartamento, principalmente nos edifícios antigos, exige uma nova instalação elétrica. Nessa etapa, é necessária a contratação de um eletricista, que vai puxar novos pontos de tomada e iluminação.
O profissional vai analisar o projeto elétrico e instalar as novas passagens de tubulações, circuitos, entre outros ajustes necessários.
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Faça a instalação do ar-condicionado e automação
O eletricista também atua junto aos profissionais que vão instalar o ar-condicionado ou sistemas de automação residencial na reforma de apartamento.
Nessa etapa, é feita a instalação dos dutos para o ar-condicionado e as passagens para os sistemas de automação, como caixa de som no teto, persianas automáticas, entre outros.
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Introduza a instalação hidráulica
Encanador é fundamental para a instalação hidráulica do apartamento – Foto: Deca
Quando feita em banheiros, lavabos ou cozinha, a reforma de apartamento exige a presença do encanador. O profissional vai realizar a mudança de pontos de água para a instalação de bacias sanitárias, chuveiros, torneiras, pontos de água quente, duchas higiênicas, cubas de banheiro, entre outras peças.
Por conta das especificidades do sistema hidráulico, mexer na cozinha ou no banheiro é o tipo de reforma de apartamento que custa mais caro e tem mais etapas. Assim como o eletricista, o encanador vai precisar rasgar as paredes para realizar o serviço.
Então, o ideal é que tudo que exige a abertura das vedações seja feito até essa etapa, já que após o reboco fica mais trabalhoso corrigir erros.
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Instale o forro
Forro de junco pode ser usado em projetos com estilo rústico – Foto: Rattan Shops
A próxima etapa da reforma de apartamento é a instalação do forro definido no projeto. Além de ocultar telhado, vigas e dutos elétricos, o forro também contribui para o conforto térmico e acústico do imóvel.
Existem diversos tipos, como gesso, PVC, madeira, concreto aparente, junco, palha natural e sintética, entre outros. A escolha depende do custo-benefício e das necessidades do cliente.
Forros de junco, palha natural e sintética, por exemplo, são ideais para decorações de estilo rústico, boho e tropical, pois trazem um toque natural e aconchegante ao ambiente.
Além disso, se a ideia é dar ênfase à iluminação, o forro de gesso é o indicado. Já se o ambiente terá uma decoração industrial, o concreto aparente é a escolha ideal. E no caso de reforma de apartamento pequeno, forros de cor clara ajudam a aumentar a percepção de espaço.
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Inclua as bancadas, mármores e granitos
Antes de dar início aos acabamentos da reforma de apartamento, é preciso instalar as pias e bancadas. Como esse processo pode gerar muito pó e sujeira, o ideal é que ele seja feito antes da inclusão dos revestimentos e até mesmo dos armários.
Mas, em alguns casos específicos de reforma de apartamento, a instalação dos armários pode ser feita antes da bancada. De qualquer forma, o arquiteto deve avaliar qual é a melhor ordem para evitar problemas e agilizar a entrega da obra.
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Comece a pintura
Durante a reforma de apartamento, conte com tintas de boa qualidade para garantir uma pintura duradoura – Foto: Shutterstock
A partir dessa etapa da reforma de apartamento, começa a chamada “obra limpa”, que nada mais é do que o processo de acabamento. A pintura pode começar antes da instalação dos revestimentos, funcionando como um pré-acabamento.
Após o assentamento das peças, recomenda-se aplicar uma segunda mão de tinta para garantir o acabamento. Vale lembrar de que é essencial usar tintas de alta qualidade, como as da Suvinil, para obter um resultado duradouro e bonito. Além disso, é importante tomar cuidados extras para não sujar o piso já assentado durante essa fase.
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Aplique o revestimento
Porcelanato se destaca pela durabilidade, fácil manutenção e resistência à umidade – Foto: Ceusa
A próxima etapa da reforma de apartamento é a inclusão dos revestimentos. Ela só acontece agora para evitar que o material escolhido, seja cerâmica, porcelanato ou vinílico, não suje ou seja danificado.
Antes de iniciar o processo, no entanto, é essencial durante a reforma de apartamento proteger as paredes já pintadas para evitar manchas e sujeira.
No caso de apartamentos novos, o arquiteto deve ficar atento ao nivelamento do piso durante a reforma do apartamento. Infelizmente, é comum que algumas construtoras entreguem o imóvel com apenas uma pequena regularização direto da laje e não com um contra piso, como deveria ser.
Vale salientar que a qualidade do nivelamento vai garantir um piso seguro e bonito na reforma de apartamento.
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Coloque as luminárias
Com o forro já pronto, é possível cuidar da iluminação e incluir lâmpadas, luminárias, plafons e spots. Nessa etapa da reforma de apartamento, o eletricista também pode instalar as tomadas e interruptores para finalizar a parte elétrica.
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Instale a marcenaria e os eletrodomésticos
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Por fim, chega a hora de incluir eletrodomésticos e móveis no apartamento. Esse é o momento em que a sujeira grossa já foi retirada e os instaladores podem atuar.
Os profissionais devem tomar cuidado para não riscar ou sujar as paredes e pisos. Afinal, qualquer dano nessa etapa da reforma de apartamento pode trazer muita dor de cabeça para o cliente.
Assim que a reforma do apartamento for concluída, o ideal é trocar a fechadura da porta. Essa medida é importante por questões de segurança, já que durante a obra muitas pessoas têm acesso à chave.
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